전세가계약금 담보 보상 방법

전세가 계약금 담보 보상 방법

전세계약 흐름

1. 전세가계약금 담보

부동산 용어로는 가계약, 가등기 등 부동산 거래를 할 때 사용하는 용어다.

특히 부동산 정식 계약을 하기 전에 가계약을 하는 경우가 많다.

가계약은 정식 계약을 체결하기 전에 계약금의 일부인 선금을 걸어 일시적으로 체결하는 계약을 말한다.

특히 가계약의 경우 민법 제565조 인 '계약금'으로 인정할 수 있다. 가계약 당시 매매목적, 대금지급, 지급시기 등 당사자 쌍방이 본질적인 사항에 합의하면 계약이 없는 구두계약이라도 인정된다.

정식으로 계약이 체결되지 않더라도 계약은 계약이기 때문에 가계약을 해지하고자 할 경우 그에 상응하는 해지 수수료가 발생한다. 여기서 말하는 해지 수수료는 가계약금이 아닌 정식 계약금을 기준으로 하기 때문에 매수인이 해약하면 보증금의 잔여금액을 납부해야 하며, 매도인인 경우에는 보증금의 2배를 상환해야 하는 것이 원칙이다.

 

Q. 집주인에게 보증금 100만원을 입금했는데 집주인의 사정으로 계약이 취소되었고, 가계약금을 돌려받아야 합니다. 만약 보증금이 반환되지 않는다면, 어떻게 돌려받을 수 있나요? 또한, 소송 비용이 발생한다면 비용이 얼마나 들까요?

---> 집주인의 사정으로 계약이 해지되면 가계약금의 2배인 200만 원을 반환받아야 하고, 반환하지 않으면 내용증명을 보내 소송을 제기할 테니 변호사 비용까지 부담하라고 우편으로 보내면, 집주인은 부담스러워서라도 200만 원을 반환할 겁니다.

2. 전세 가계약금 보상

부동산 가격이 급등하면 계약을 파기하더라도 다시 계약을 체결해 더 큰 수익을 얻을 수 있어 계약 성립 후 계약을 파기하는 사례가 늘어난다.

특히 '가계약'의 경우 이런 문제가 많이 발생한다.

엄밀하게 말하면 '가계약'은 법률에서 공식적으로 사용되는 개념은 아니지만 시장에서 워낙 널리 사용되고 있어 이 개념이 판결문에 자주 등장한다.

 

가계약금의 배액 보상이 문제 되는 경우는 정식 계약서를 작성하기 전에 계약의 기본 조건에 합의한 후 계약금의 일부를 계약금 명목으로 교환하는 경우이다.

이 경우 정식 계약이 작성되지 않았더라도 계약의 중요한 부분에 대한 약정이 있는 경우에는 그 계약이 성립된 것으로 인정된다. 계약은 반드시 정식 계약서를 작성하여 성립할 필요는 없다.

계약서가 작성되기 전이라도 계약의 중요한 조건에 대한 합의가 있다면 이것만으로도 계약 성립을 인정한다.

특히 부동산 거래의 경우 계약서 작성 전 공인중개사를 통해 계약 내용에 대한 문자메시지를 주고받고, 가계약금을 주고받는 경우가 대부분이다.

이 경우 정식계약이 작성되지 않았더라도 계약의 중요한 조건에 대한 합의가 있었고, 당사자들은 동의의 의미에서 계약금을 교환했기 때문에 계약이 성립된 것으로 인정된다.

이 경우 교환된 계약금이 계약금의 일부로 '가계약금'이라 하더라도 일단 계약이 성립되면 한쪽 당사자가 계약을 파기하면 이중으로 배상책임을 질 수 있다.

 

Q1. 매수자가 물건의 우선권을 확보하기 위해 중요 부분에 대한 약정 없이 가계약금을 부동산으로 송금한 경우

---> 물건의 우선권을 확보하기 위해 '매매대금', '목적물', 중도금 시기와 방법'에 대한 계약의 중요 부분 약정 없이 보낸 가계약금은 계약이 성립되지 않으므로 집주인이 계약을 파기한다고 하더라도 배액 배상을 받지 못함.

 

Q2. 매수자가 매도자와 통화나 문자로 계약금, 중도금, 잔금 날짜, 지급방법 등을 논의하고 합의 한 뒤 가계약금을 부동산으로 보낸 경우

---> 구두로 나누었더라도 정식 계약이 성립한다. 이경우 매도자가 계약을 파기해버리면 배액 배상을 해야 한다. 이때 배액은 가계약금의 배액이 아닌 실제 계약금의 배액을 배상해야 한다. 실제 계약금을 주지 않았더라도 계약은 성립한 것으로 본다 단, 실제 분쟁에서 입증이 쉽지 않으므로 통화내용을 녹취하거나 문자 내용을 확보해야 한다.

가계약도 계약입니다. "계약"은 무섭고... 조심해야 해요. 귀책사유가 누구에게 있는지가 중요해요.

물론 여러 가지 유형에 상황이 존재하고 그 상황마다 각기 다르기에 소송을 한다고 하면, 그 결과는 알 수 없지만 계약금을 돌려받기 위한 가장 빠른 방법은 변호사와 상의하세요. 법으로 가는 것은 시간상 비용상으로 너무 많은 에너지가 소요되니 계약 전 꼼꼼히 여러 차례 검토하세요. 특히 즉흥적인 결론을 피하기 위해 일단 부동산을 나와서 여유를 갖고 생각한 후 다시 부동산을 방문해 계약하세요.